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停業、裁人、估值大跌,ofo之後,共享辦公也涼涼了?_專欄_金融之家

停業、裁人、估值大跌,ofo之後,共享辦公也涼涼了?

金融之家

2019-01-29 10:37 

頭圖配色 1.jpg

01

“2019年,不會有想象中的那麼好”。

聯合辦公品牌氪空間的年會取消了,在通知郵件中,總裁鐘澍簡單複盤了2018年,并表示,資本市場急轉直下,市場調整使得公司策略也必須随之改變,目标是“活下去并堅持到本輪經濟調整結束”。

鐘澍出身萬科,連口号都與萬科著名的“活下去”相呼應。為了活下去,要“戰略收縮、開源節流”,在年會取消之前,氪空間已經進行了一波裁員。

根據内部員工在脈脈上的爆料,去年12月,氪空間的裁員比例在20%,而進入2019年,裁員比例上升至30%。雖然公司出面否認,但是其實很多創業公司都收到過氪空間高層的私下詢問,看是否有創業公司願意入住,言辭懇切。

官方新聞稿中,氪空間成績斐然,四季度逆勢上揚,工位簽約金額超過前九個月,9、10、11月份的環比增長100%,12月單月的簽約額突破1億。甘苦自知吧。

02

同樣的矛盾,可能對于同樣出身萬科的毛大慶來講,也能有同樣的體會。

優客工場來頭更大。

2015年,已經升至萬科高級副總裁的毛大慶離開了服務了六年的萬科,創立了優客工場,立刻受到了資本的追捧,鴻坤億潤投資、真格基金、漢富資本、歌斐資産、紅杉中國等都給了毛大慶支持,可以說優客工場是“含着金湯匙”出生的。

融資、擴張、并購,成為優客工場2018年的關鍵詞,“獨角獸”的光環加身,也讓它賺足了眼球。但是,同時煩惱也來了。

2018年11月初,被優客工場收購了的無界空間東直門宇飛大廈店,退租但未能按時退押金,讓已退租的租戶上門維權,讨要6萬多的押金;11月底又爆出無界空間望京南項目因拖欠業主房租,導緻入駐的商戶被斷電并要求搬離。

進入2019年,天眼查的監測信息顯示,優客工場本身被列為了被執行人。在後來優客工場對“被列入被執行人”的回應中解釋,這是2017年的案件,結案後已經主動履行完支付2905元人民币的義務。

共享辦公,從誕生之日起就杯葛不斷,一般人理解也就是傳統二房東安了個新概念而已,而它誕生的背景,是創業大潮的來臨,手段也是通過不斷的圈地或者收購之後再轉租,對運營能力要求不低。

2018年3月份,優客工場在并購了洪泰創新空間、無界空間以及Wedo聯合創業社後,其對外募資的PPT數據顯示,其估值也達到了彼時的頂峰110億,獨角獸的估值上了一個新台階,而老股東并沒有那麼開心,倒是做了一件出人意料的事情——甩賣。

據“資事經緯”爆料,在估值創新高之後,據其獲得的一份涉及優客工場股權轉讓的合同上,顯示其估值為60億,縮水了45%,近對半砍的價格對于獨角獸來講,可以算得上是“跳樓價”了。

雖然這并沒有影響優客工場後續的融資和估值提升,但是如果老股東真用折價來投出的“不信任票”,這個行業還真能像預期中的那樣茁壯成長嗎?

不僅在中國,優客工場和氪空間的美國模闆We Work,也是步履蹒跚,軟銀本來計劃投資160億美金收購We Work的大多數股權,結果呢?遭到大多數投資者态度鮮明的反對,所以不得不把投資額縮減到20億,直接少了1/8。

投資者為啥反對?因為We Work模式難言創新,但燒起錢來一點不含糊,2017年虧了9.33億美元,2018年頭個月就虧了12.2億美元,什麼時候掙錢?很難預測。

03

聯合辦公是一門好生意嗎?

是,也不是。

根據艾媒咨詢發布的《2018中國聯合辦公行業監測報告》,2016—2022年,中國聯合辦公行業市場規模不斷增長,2018年将突破600億元,增長率達159.3%。也就是說,這是一個有前景的行業,所以無論是企業還是資本都在争相競逐。

而聯合辦公各種上市的傳聞也是不絕于耳。

但是,有“前景”和有“錢景”是兩回事,目前絕大部分的聯合辦公品牌都處于虧損的狀态,也就是說,擴張、并購、出海,這些都是“燒錢”的行為,買單靠的還是“融資”而非“利潤”。

盈利問題擺上了台面來看,各家都有自己的尴尬。

貓哥參訪過幾個聯合辦公品牌,地段都很好,光在北京的國貿CBD區域,優客工場、氪空間這樣的頭部品牌都有布局,比如氪空間,拿到了海航實業大廈、中海廣場、萬科大都會等大面積物業,而優客工場也拿到了LG雙子座大廈、中海廣場、華貿中心等。

當然我們都知道,CBD的寫字樓價格,就是一個字——貴。一些向來财大氣粗的外企都在逃離,但,聯合辦公來了。

怎麼賺錢呢?無論是長租工位還是散租座位,最主流的方式還是“二房東”賺房租差價。有點和長租公寓異曲同工,租來物業,改造後租給用戶,這中間産生的差價就是利潤來源。

▌但是能賺錢嗎?還是有點難。

①利潤本來就很薄,競争卻很激烈,物業成本一直是壓在這些聯合辦公企業頭上的大山。

以氪空間的海航實業大廈社區為例,其宣稱面積3778平方米,工位615個,按其官網價2200起計算,其每月應得房租收入135.3萬元,如果想要理論上賺錢,取決于拿樓的成本和運營效率,控制的好,7塊可能有點賺頭,再高基本就沒啥利潤可言。

想要賺錢,要麼提價,要麼壓縮工位面積,從而才能實現單位面積收益的最大化,但是這兩項對于入住率都是一個考驗。有些共享辦公項目說有90%的入住率,呵呵,去看一看事實上,空間的真實入住率多多少少與官方宣傳的平均入住率有些出入。據貓哥在海航實業大廈對其上下班及午休的人流以及工牌logo的觀察,其真實入住率還是偏低。

②風險轉嫁,房東将風險轉嫁給“二房東”,房東可以旱澇保收,而二房東來承擔空置的風險。

比如優客工場的在LG雙子座大廈的辦公區,是以前非常著名的“蘭會所”,幾經轉手,成為了優客工場的“優蘭空間”;而在一些“商轉寫”的物業轉型方面,聯合辦公就成了一定意義上的接盤俠,比如海澱的聖熙8号,部分商場區域關停,商轉寫轉型,優客工場和商場成為了鄰居;而王府井銀泰in88的頂層物業也成為了“氪空間”。

很多公司為了搶規模、占市場,甘願承擔兜底型二房東,寒冬一來,自己到先扛不住了。

③運營成本以及綜合成本,才是重中之重。

毛大慶在公開場合曾表示,優客工場目前的用戶數量接近20萬,線下工作人員已經超過8萬,很快就到10萬,那麼很快就要達到1個線下工作人員服務2個用戶的狀态,如果單以工位收入來看,已經很難覆蓋工作人員的薪酬成本,更不要說其他的大量的運營成本。

④最核心的問題是什麼?貓哥覺得還是産品問題。

辦公場所大家都需要,但是解決方案太多,民房、商住、寫字樓等等都是,共享辦公主要瞄準的是創業人群,但說實話,太貴了!

像優客工場,單人每月2400元左右,如果你是個小老闆你會算賬啊,10人團隊,一年基礎費用28.8萬,有這筆錢,租個獨立的辦公室綽綽有餘,共享辦公号稱提供很多相關的周邊空間,比如會議室啊、活動空間啥的可以靈活使用,但是,這些都是要付費的,價格真心不便宜。

04

所以,共享辦公受追捧,是資本大筆進入創業公司的時候,是創業公司沒有業績壓力願意裝逼的時候,現在寒冬一來,自己日子都不好過,活下去的需求比裝逼的需求現實多了。在創業熱情、熱錢都斷崖式下跌之後,主打這個領域的共享辦公能好到哪兒去呢?

所以,現在的共享辦公陷入了融資-擴張-虧損-再融資-再擴張-再虧損的怪圈裡面。

但是,進入2019年,融資難,上市也不簡單。

各家都有上市的傳言,優客工場傳過香港地區也傳過美國,氪空間傳過美國,潘石屹也想過将SOHO3Q分拆獨立上市,但現在各家都是諱莫如深,辟謠、靜默或者不予置評。

不過可以看見的是,資本的遊戲,還是巨頭的遊戲,市場已經并不像原來那樣了,創業的光環在褪色,初創企業在減少,而想賺初創企業的錢,也更難了。

暴雷是有點危言聳聽,但是像欠租斷電這樣的事情,可能會時有發生。

這個行業會像ofo一樣突然就不行了嗎?

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責任編輯:大貓财經

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